滨江集团自挖坑！一季度销售规模翻倍，现金流大降

细察公司的一季度经营性现金流量表发现，公司销售商品、提供劳务收到的现金，直接由上一年的47亿元降至今年的30.22亿元。

克而瑞发布《2018年1-3月中国房地产企业销售TOP100排行榜》显示，公司销售额从去年的80.5亿元，增加至155.4亿元。销售规模大增，却没有现金流，并让公司的经营性现金流指标趋于恶化，这是什么原因造成的呢?

壹

其实，简单对比《2018年1-3月中国房地产企业销售TOP100排行榜》中公司的权益销售额和去年的权益销售额数据就会发现，2017年滨江的权益销售额是63亿元，而今年一季度权益销售额只有55.5亿元。排名也从上一年的43位，下降到今年的69位。

但权益销售额只是比去年少了7.5亿，并不会造成销售现金收入的下降1/3以上。何以造成上述原因。和讯房产就此给集团办公室发出了采访邮件，并向办公室相关工作人员发了短信采访，但未得到回复。

根据业内的猜测，另外的一个原因，有可能和公司的回款慢有关。这个秘密可能在公司的资产负债表中。

打开公司的资产负债表，可以发现，公司的预收款项由去年年末的255.79亿元，减去今年一季度公司结转的营业收入33.35亿元，加上一季度销售获得的现金30.22亿元，就是252.66亿元。而公司一季度的预收款就是252.26亿元。虽然在计算中可能存在一定的会计科目调整误差。

但也可以间接看出，公司的回款情况确实很差。

虽然，销售回款慢，已经是行业共同面临的问题。但多数房地产企业，仍然可以实现七八成的回款。类似滨江的销售回款只能达到权益销售金额的54.54%，一定程度反映出公司在财务管控上的能力很弱。这很有可能和公司近年来重点发展的小股操盘模式有关。

在这一模式下，滨江要抓销售回款，往往需要和合作伙伴多方沟通，而不能像其他房企那样，通过发行销售尾款的证券化产品，迅速实现资金的回款。

贰

也许是发现了小股操盘的短板。滨江今年一季度的拿地，都是单独拿地，斥资接近百亿，但这样造成了经营性现金流量的巨大支出。

而从公司拿地的区位看，主要集中在浙江省。根据《杭州日报》报道，去年7月27日滨江集团董事长戚金兴说滨江的主战场，将会放到深圳，次战场将会放到上海。未来，这两大市场，将占到滨江销售收入的80%以上。在滨江，这叫“三点一面”战略。而这仅仅是阶段性的，如果三点一面有了一定基础，滨江还会从“三点一面”到“三点两面”，甚至更多，两面基本上是珠三角，三面有可能是京津冀，四面有可能是中西部。

但今年年报，滨江的发展策略被调整为“深耕杭州，辐射华东，关注珠三角、京津冀和中西部重点城市”。

关于发展战略表达上的这种变化，很可能和滨江在深圳的发展遇挫有关。4月20日，滨江集团发布诉讼公告，称因与安远控股合作开发的深圳龙华区安丰工业区地块旧改项目未能推进，滨江集团决定退出该项目合作并要求安远控股归还11.6亿元的融资款。而除了深圳，滨江在上海的发展也遇到了一系列困难。用滨江旗下最高标准产品开发的滨江公园壹号，尽管今年就可以交房，但截止到目前仍然无法拿到预售许可证。

在主要城市的发展遇挫，也许会造成滨江未来在省外发展步伐的放慢。

而这对滨江的发展将非常不利。新城控股高级副总裁欧阳捷告诉和讯房产，留给区域性房企全国扩张的时间只有5年。

显然，如果滨江不能把握住机会迅速实现扩张，那么就可能面临最终退出地产行业的压力。

但是全国性扩张需要足够的人才储备，还需要管理架构上的重大调整。欧阳捷说，全国布局取决于管理半径扩大之后的风险管控能力和体系化建设能力，如果做不好，很容易到处埋地雷。

从这点看，已经深圳和上海埋下的“地雷”炸到滨江集团，现在改考虑如何提高风险管控能力和体系化建设能力了。